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广发证券首席地产分析师乐加栋:房地产板块已进入绝对价值区域

时间:20-04-30 07:25    来源:中国证券网

近日,夺得2019年上证报最佳分析师地产行业第一名、扎根地产研究数十年的广发证券(01776)首席地产分析师乐加栋接受了上证报专访。他直言,房价和房地产股股价的关联,大约会有半年的时间差。

用他的话来说,做地产行业研究跟造房子“异曲同工”,地基夯实房屋才牢固,时间长才能做得扎实,所以地产研究员的成长周期比其他行业要久。

“做房地产研究,首先要沉下心去研究宏观经济,把房地产在宏观经济中的位置看清楚。由于两者关系密切,我有时候甚至觉得自己更像一个宏观政策研究员。”乐加栋2008年入行,他认为,数据就像砖瓦,它对研究逻辑的支撑很重要。行业逻辑是对数据抽丝剥茧般的精细提炼。

“今年以来,上海排队买房现象比往年少。究其原因,一是过去一段时间需求被消化掉一些;二是上海新房和二手房差价在减少,缺少套利空间,市场自然选择‘用脚投票’。”他认为,进入二季度全国楼市将会逐步恢复生机,但从数据看,整体房价还难迎来“阳春”。

从统计局公布的数据来看,2月份全国70城市二手房房价数据环比下降了一点,3月份数据环比基本持平,虽然局部有些销售火热的现象,但在乐加栋看来,未来环比数据可能还会下降。

随着疫情防控形势持续向好,未来可能存在报复性购房吗?乐加栋认为,二季度补偿式购房需求可能不会那么强烈,回升力度要打个折扣。他打了一个比方:现在如果新推出一款iPhone,在收入可能受到影响的预期下,你还会马上买吗?买房子也一样,对未来收入、房价预期的不确定性会推迟消费行为。

关于地产股的投资,他表示:“房价和股价并不是一回事。比如说过去5年房价涨这么多,房地产股票却没怎么涨。”不过,今年3月以来,随着机构资金大举增持、研究报告密集推荐,地产股重获资金关注。那么,站在当前时点,该如何判断地产股的投资价值呢?

乐加栋认为要从两个维度考虑:一是看绝对价值。从目前来看,大部分公司的市值水平已经低于实际的清算价值,这充分反映了大家对房价下行的预期。但乐加栋偏向于认为未来不会这么悲观,A 股主流房企的动态PB(市净率)已经跌到1倍以内,目前行业库存比2014年更健康,再加上大多数房地产公司股息有5个点,已经高于大多数理财产品的收益率,可以说房地产板块已经跌入绝对价值区域,未来回报较为可观。

二是看相对价值。乐加栋表示,一般而言,房价进入负增长期间,政策上大概率会有边际宽松,此时房地产股票的相对收益就要看预期、看政策走势。

在具体配置方面,对于个人投资者,乐加栋建议选择PB低的龙头房地产公司买入持有,其业绩增长可持续,分红收益率足够高。对机构投资者来说,在地产股的配置选择上要相机抉择,考虑相对其他板块是否具有超额收益。

“房地产发展进入存量时代后,公司间差异加剧,行业红利趋于减少,地产行业的结构调整将主要受到人口流动的影响。”乐加栋认为,未来房地产行业总体规模将会比较平稳,但龙头企业的市场集中度会提升1倍。“大吃小”的并购、小公司的退出会反复上演。

乐加栋表示,未来高收益率、能创造自由现金流的资产会越来越稀缺。“我比较看好物流地产,这种仓储创造现金流的能力比较强,甚至超过商场、写字楼。当前中国人均仓储面积太低,但物流、电商发展迅速,导致需求快速增长。”